Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie WMR

§ 1    Anwendungsbereich
(1) Diese Richtlinie ist zur Ermittlung des Mietwerts einer Wohnung anzuwenden, wenn die Wohnfläche nicht nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu er-mitteln ist.
(2) Die Richtlinie ist ergänzend zum bestehenden gesetzlichen Regelwerk zur Wohnflächenberechnung (Wohnflächenverordnung) anzuwenden.
(3) Die Regelungen des § 10 gelten speziell für die Wohnflächenermittlung zum Zwecke der Bewertung (insbesondere Marktwertermittlung und Beleihungswertermittlung) bebauter Grundstücke.

§ 2    Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung ist nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung zu berech-nen. Sie ist die Summe aller nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung zur Wohnung gehörenden anrechenbaren Grundflächen.
§ 3    Mietwertermittlung
(1) Zur Mietwertermittlung sind Mieten von Wohnungen heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer miet-wertbeeinflussenden Merkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) mit der zu bewertenden Wohnung hinreichend übereinstimmen (Vergleichsmietwerte).
(2) Zur Ermittlung des Mietwerts können neben oder anstelle von Vergleichsmietwerten auch geeignete Mietspiegelwerte herangezogen werden.
(3) Weichen die mietwertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsmietwerte oder der Mietspiegelwerte vom Zustand der zu bewertenden Wohnung ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Für die Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten nach § 8 enthält diese Richtlinie weitergehende Bestimmungen.
§ 4    Mietwert der Wohnung
(1) Der absolute Mietwert einer Wohnung ergibt sich aus dem an die Objektbesonderheiten der Wohnung angepassten Vergleichsmietwert oder Mietspiegelwert pro Quadratmeter Wohnfläche multipliziert mit der Wohnfläche der Wohnung.
(2) Zur Anpassung des Vergleichsmietwerts oder Mietspiegelwerts an die Grundflächenbesonderheiten der Wohnung nach den §§ 5 und 8 wird dieser mit dem Korrekturfaktor nach § 5 multipliziert. Weitere Objektbesonderheiten sind durch einen oder mehrere zusätzliche Korrekturfaktoren zu berücksichtigen.
§ 5    Korrekturfaktor für Grundflächenbesonderheiten der Wohnung
Der Korrekturfaktor für Grundflächenbesonderheiten einer Wohnung ergibt sich aus dem Verhältnis der Summe der wohnwertabhängig anrechenbaren Grundflächen der Wohnung und der Summe der nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung anrechenbaren Grundflächen der Wohnung. Die wohnwertabhängige Anrechnung der Grundflächen einer Wohnung erfolgt gemäß den Vorschriften dieser Richtlinie.
§ 6    Grundfläche
Die Grundflächen von Räumen, Raumteilen und Außenwohnbereichen einer Wohnung werden nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ermittelt.
§ 7    Wohnwert von Grundflächen
Grundflächen von Räumen, Raumteilen und Außenwohnbereichen einer Wohnung können hinsichtlich ihrer Funktion (insbesondere Aufenthalt, Erschließung, Abstellen etc.) unterschiedlich geeignet sein. Weisen Grundflächen Besonderheiten gemäß § 8 auf, kann ihre Nutzbarkeit (Wohnwert) gegenüber durchschnittlich geeigneten Grundflächen eingeschränkt oder erweitert sein.
§ 8    Grundflächenbesonderheiten
Grundflächenbesonderheiten sind insbesondere gegeben bei Grundflächen
1.    unter (Dach-)Schrägen und von Räumen mit un-üblichen Raumhöhen,
2.    von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen, u.ä. (Außenwohnbereiche),
3.    von Durchgangsräumen und gefangenen Räu-men,
4.    von übergroßen oder unüblich kleinen Räumen,
5.    von unüblich großen Abstellräumen,
6.    von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnli-chen nach allen Seiten geschlossenen Räumen,
7.    von Hobbyräumen,
8.    von sonstigen Zubehörräumen (außer Garagen) und
9.    von Räumen mit sonstigen unwirtschaftlichen Grundrissen.
§ 9    Berücksichtigung von Grundflächenbe-sonderheiten / Wohnwertfaktoren
(1) Die Wohnwerte der Grundflächen von Räumen, Raumteilen und Außenwohnbereichen einer Woh-nung werden bei der Ermittlung des Korrekturfaktors nach § 5 durch ihre gewichtete Anrechnung (Wohnwertfaktoren) berücksichtigt.
In der Wohnflächenverordnung sind nur für bestimmte Grundflächenbesonderheiten (insbesondere Grundflächen von Räumen mit geringen lichten Höhen und von Balkonen) Wohnwertfaktoren zur Anrechnung auf die Wohnfläche angegeben.
Bei der Mietwertermittlung sind alle Grundflächenbesonderheiten nach § 8, insbesondere auch Grundflächen nach den nachfolgenden Absätzen 2 und 3, durch den Korrekturfaktor zu berücksichtigen. Dazu sollen die in der Anlage angegebenen Wohnwertfaktoren angewendet werden. Die Wahl der verwendeten Wohnwertfaktoren ist unter Angabe der Quellen zu begründen.
(2) Besitzen Grundflächen von
1.    Abstellräumen mit unüblicher Größe oder Ausstattung außerhalb der Wohnung und
2.    Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z.B. Hobbyräume im Keller)
einen Wohnwert, so sind sie mit den in der Anlage angegebenen Wohnwertfaktoren gewichtet für die Ermittlung des Korrekturfaktors nach § 5 anzurechnen. Nach der Wohnflächenverordnung werden diese Grundflächen nicht angerechnet.
(3) Verfügt eine Wohnung nicht über Zubehörräume in üblichem Umfang, sind deren fehlenden Grundflächen mit den in der Anlage angegebenen Wohnwertfaktoren für die Ermittlung des Korrekturfaktors nach § 5 gewichtet abzuziehen. Nach der Wohnflächenverordnung werden Grundflächen von zu einer Wohnung gehörenden Zubehörräumen nicht angerechnet. Grundflächen fehlender Zubehörräume bleiben ebenso unberücksichtigt.
§ 10    Wohnwertabhängige Wohnfläche
(1) Bei der Bewertung (insbesondere Marktwertermittlung und Beleihungswertermittlung) von bebauten Grundstücken kann anstelle der Verwendung des Korrekturfaktors für Grundflächenbesonderheiten am Vergleichsmietwert direkt mit der wohnwertabhängigen Wohnfläche gerechnet werden.
(2) Die wohnwertabhängige Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Summe aller wohnwertabhängig gewichteten Grundflächen, die zu der Wohnung gehören. In der wohnwertabhängigen Wohnfläche sind im Gegensatz zur Wohnfläche nach § 2 alle vorhandenen Grundflächenbesonderheiten gemäß § 9 berücksichtigt.


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